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中银国际:万科点评

　盈利增长满足市场乐观预期。在偏淡的市场环境下，万科的业绩
　　仍然达到了市场对其的乐观预期。2007 年，公司实现营业收入355.3
　　亿元，增长98.3%，净利润48.4 亿元，增长110.8%。公司结算面积
　　393.7 万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8 亿元，同比增长
　　99.1%。公司完成新开工面积776.7 万平方米，竣工面积445.3 万平
　　方米，分别比2006 年增长55.2%和36.0%；实现销售面积613.7 万
　　平方米，比2006 年增长90.1%，销售金额523.6 亿元，比2006 年增
　　长146.6%。
　　珠三角集中结算拉高均价和毛利率。公司在2007 年集中结算了珠
　　三角楼盘，珠三角区域结算收入占比达到44%，均价高达10,333 元
　　/平米，销售结算比达到87%，明显高于其他三个区域。在此推动下，
　　公司当年结算均价达到8,936 元/平米，远远高于2006 年的6,102 元/
　　平米，也高于当年销售均价8,532 元/平米。毛利率41.9%，扣除主营
　　业务税金后主营利润率30.3%,提高2.8 个百分点，随着平均售价和
　　利润率的下降，预计2008 年长三角市场将构成结算的大头。
　　2008 年预测收入的34%被锁定。报告期末，公司尚有290.9 万平方
　　米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1 亿元。锁定了我们
　　收入预测的34%。根据目前销售进度，我们预计在传统销售淡季，
　　且市场观望气氛浓重的1 季度，公司凭借灵活的销售策略即可实
　　现80 亿元左右的销售收入，全年预计可完成700 亿元以上的销售
　　金额。我们维持对2008 年和2009 年的业绩预测不变。
　　权益土地储备1,821 万平米。报告期内，公司新增项目规划建筑面
　　积合计1,142 万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。
　　上述新增项目的总规划建筑面积中，41.0%是通过收购公司或合作
　　方式取得的。截至2007 年末，公司规划中项目按万科权益计算的
　　建筑面积为1,821 万平方米。
　　现金流状况健康。万科2007 年末账面货币资金170.5 亿元，有息
　　负债250 亿元，其中长期负债占65.6%。年末资产负债率为66%，
　　净负债率23%。2008 年公司计划新开工面积848 万平米。我们假设
　　如果公司在08 年末保持一个接近未来两年开工量之和的土地储
　　备，08 年需要新增土地储备建筑面积1,000-1,200 万平米，销售面
　　积900 万平米 (均价8,000 元/平米)，那么在不增加新的直接间接融
　　资的情况下，公司年末将实现约140 亿元的现金结余，表明公司
　　现金流情况健康。在信贷紧缩的环境下，银行普遍收缩了对开发
　　商的贷款规模，开发商融资渠道的开辟对企业的发展将起到关键
　　作用。在当前金融和政策环境下，现金为王，万科保持适当土地
　　资源保有和加快周转的策略显得十分有效。
　　
　　市场集中化将进一步加速。2007 年国家实施紧缩货币政策，大力
　　推进住房保障制度建设、集约集中利用土地，使得行业的生存环
　　境发生了较大的变化。土地增值收益在利润中的比例降低、毛利
　　率缩窄，资产周转速度对提高净资产收益率重要性提高，小户型、
　　全装修房和工业化也成为行业未来的发展趋势。这些都契合了万
　　科长期坚持的发展战略。2007 年万科占全国住宅市场的份额达到
　　2.07%，比2006 年提高了0.9 个百分点，在去年行业高景气度的环
　　境下，仍能保持如此快速的市场集中化趋势，显示了万科突出的
　　综合竞争优势。在2008 年紧缩的环境下，市场从过热转为理性对
　　万科这样的优质龙头公司反而.…更多消息请登陆上市公司信息调研网[url]www.511388.com.[/url]免费注册可获赠个股信息QQ:253272593

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